2017-11-02 00:00:00.0

Рекомендации по определению характеристик аналогов, используемых в качестве ценообразующих факторов

В своей профессиональной оценочной деятельности, связанной с исследованием рынка недвижимости и применением рыночной информации для определения рыночной стоимости, оценщикам приходится сталкиваться с проблемой недостатка информации по объектам, аналогичным оцениваемому объекту недвижимости. Особенно эта проблема актуальна при оценке на ретроспективные даты, когда объём информации в офертах был незначительным, а уточнение этой информации на текущий момент невозможно по понятным причинам.
При применении в рамках сравнительного подхода количественных методов оценки (метода регрессионного анализа, метода количественных корректировок и др.) необходимо подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений (пп. а, д п. 22 ФСО №7). Однако на неактивных рынках, в том числе при оценке на ретроспективу или для специфичных объектов недвижимости количество аналогов ограничено, а рыночная информация по их характеристикам недостаточна. При малом количестве рыночных оферт (аналогов) эксперты рекомендуют рассматривать все оферты, в том числе с недостаточной рыночной информацией по характеристикам и производить досбор информации из заслуживающих доверия источников (путем осмотра, прозвона, по ГИС системам, данным Росреестра и т.п.). В случае невозможности сбора недостающей рыночной информации из достоверных источников рекомендуется принимать в качестве характеристик объектов экспертно-аналитическую информацию об этих характеристиках, в соответствии с п.13 ФСО №3.
В поисках решения данной проблемы члены Совета экспертов провели анализ рыночной информации и процесса формирования оферт на рынке недвижимости и пришли к следующим выводам:

В офертах практически не содержится и не указывается следующая информация:

условия финансирования;
условия продажи;
возможность торга.

Учитывая требования п.22 д) ФСО №7, при применении метода корректировок, когда каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), а также при применении качественных методов, когда оценка недвижимости выполняется путём изучения взаимосвязей, выявляемых на основе анализа цен сделок и (или) предложений с объектами-аналогами или соответствующей информации, полученной от экспертов, члены Совета экспертов
рекомендуют:

при использовании рыночных данных об объектах недвижимости, полученных из источников массовой информации (печатные издания, специализированные порталы, официальные сайты агентств недвижимости и т.п.), которые предназначены для неограниченного круга потенциальных покупателей, условия продажи / предложения признавать рыночными, а условия финансирования – типичными;
в случае использования оферт в течение типичного срока экспозиции не корректировать аналоги по фактору «время продажи»;
для скидки на торг применять среднее значение интервала, соответствующее данному сегменту (подсегменту) рынка недвижимости.

В большинстве объявлений продавец или его представитель (риелтор, агент) указывает:

вид использования (сегмент/ подсегмент рынка) объекта недвижимости. При этом очень часто указывают не фактический, а наиболее эффективный вид возможного использования объектов без указания затрат и времени, которые необходимы для доведения объекта до наиболее эффективного использования
место расположения объекта, как правило, завуалировано. Указывается только улица или ориентиры, чтобы потенциальный клиент не смог самостоятельно идентифицировать объект и обойти посредника;
площадь объекта недвижимости не всегда указывается точно. Значение специально незначительно искажается или округляется для упрощения делопроизводства.

Рекомендации:

если в оферте указан вид фактического использования и относительно данного вида установлена цена предложения, то именно данную рыночную информацию необходимо принимать для проведения сравнения; Использование, отличное от фактического может приниматься в качестве НЭИ лишь по результатам дополнительного анализа – на какое использование ориентируются участники рынка;
при применении метода корректировок, используя ориентировочные данные, а также иные характеристики объекта, приведенные в оферте (например, площадь, конфигурацию), необходимо идентифицировать объект на публичных картах по местоположению с наиболее возможной точностью: до административного округа (района), кадастрового квартала, ценовой зоны и т.п.;
для уточнения характеристик объекта использовать все доступные источники, включая данные государственного кадастра недвижимости. При невозможности надежного уточнения площади использовать указанные в оферте данные, пренебрегая возможным искажением (округлением).
В офертах редко содержится или, как правило, не указывается:
вид права;
транспортная доступность;
этаж расположения;
подъездные пути и наличие парковки;
капитальность здания;
техническое состояние;
уровень отделки;
наличие инженерных коммуникаций.

Рекомендации:

для объекта по умолчанию принимается право собственности, если в объявлении не указано право аренды;
если в отношении других физических характеристик в оферте информация отсутствует, то по шкале значений ценообразующего фактора, указанных в Таблице 1, для аналога устанавливается значение, определенное по располагаемой выборке аналогов:

а) типичное (среднее) по аналогам значение – в случае, когда отсутствует выраженная связь величины искомой характеристики от других известных характеристик объектов сравнения (аналогов и оцениваемого);
б) соответствующее данному аналогу неизвестное значение интересующей характеристики, определенное по выявленной зависимости интересующей характеристики от другой (других) известной характеристики объектов сравнения.

Таблица 1 Экспертно-аналитическая информация о типичных значениях ценообразующих факторов в различных сегментах рынка недвижимости
Ценообразующий фактор	Типичное значение
Земельные участки
транспортная доступность /положение относительно магистралей	Участок удален менее 100 м, не граничит с магистралью
наличие железнодорожных подъездных путей	Железнодорожные подъездные пути отсутствуют
наличие инженерных коммуникаций	коммуникации отсутствуют
Производственно-складские помещения
транспортная доступность объекта	Удовлетворительная доступность объекта для автотранспорта (объект находиться менее чем в 1 км от оживленных транспортных магистралей, качество асфальтового покрытия удовлетворительное)
наличие железнодорожных подъездных путей	Железнодорожные подъездные пути отсутствуют
наличие дополнительных улучшений : холодильных /морозильных камер, пищевое производство и т.д.	дополнительные улучшения отсутствуют
Этажность / этаж расположения	1 этаж
Капитальность здания	1-2 группа капитальности
техническое состояние	удовлетворительное
уровень отделки	Удовлетворительная отделка (стандарт)
наличие инженерных коммуникаций	электроснабжение, центральное отопление (отапливаемое)
Торгово-офисные помещения
транспортная доступность /положение относительно магистралей	с выходом на красную (первую) линию
доступность для посетителей	расположение в общественно-деловых и жилых зонах города
обеспеченность парковочными местами	Хорошее (на отдельной территории с достаточным количеством парковочных мест)
Этажность / этаж расположения	1 этаж
Капитальность здания	1-2 группа капитальности
техническое состояние	хорошее
уровень отделки	Хорошая отделка (стандарт)
наличие инженерных коммуникаций	основные коммуникации (электроснабжение, централизованные водоснабжение и канализация, центральное отопление)

В данном случае под типичным значением характеристики объекта недвижимости понимается такое значение этой характеристики, которое часто встречается, является ярко выраженным или представляет собой наиболее характерные особенности, свойственные объектам недвижимости в определенном сегменте рынка недвижимости. То есть, с точки зрения теории вероятностей, является наиболее вероятным значением рассматриваемой характеристики.
В Федеральном законе «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (и т.д.). То есть, по определению, с одной стороны рыночная стоимость носит вероятностный характер, а с другой стороны является расчётной величиной.
При расчете рыночной стоимости объекта оценки, которая, по сути, является функцией от нескольких переменных с различными коэффициентами, принимая за значения некоторых неизвестных переменных величин типичное значение определённой характеристики, мы получим наиболее вероятную цену объекта оценки, что в полной мере соответствует определению рыночной стоимости.
В п.13 ФСО № 3 указано, что в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости объекта оценки, может быть использовано значение, определяемое экспертным мнением, соответствующее рыночным данным (при наличии рыночной информации), поэтому в случае отсутствия части информации, касающейся конкретных характеристик объектов-аналогов, значения этих характеристик могут быть приняты на основе экспертно-аналитических исследований рынка недвижимости, где установлены наиболее вероятные типичные значения характеристик, соответствующих данному сегменту (подсегменту) рынка недвижимости.
В практических расчётах, учитывая предполагаемое использование результата оценки, такое как: обеспечение кредитов и займов, необходимо учитывать специальные требования потенциального залогодержателя (п.4 ФСО №9), и при построении прогнозов на основе нескольких сценариев или аналитических данных (в соответствии с п.14 ФСО №9) воздерживаться от использования наиболее оптимистичных прогнозов, приводящих к максимизации стоимости объекта оценки. В таком случае для аналогов с типичными значениями характеристик, принятыми на основе экспертно-аналитических исследований, нецелесообразно применение положительных корректировок, то есть корректировка, применяемая оценщиком, должна быть ≤ 0%. В иных случаях предполагаемого использования результатов оценки, таких как судебные споры, рассмотрение отчетов комиссией Росреестра для внесения определенной в отчете стоимости в государственный кадастр недвижимости или установления кадастровой стоимости в размере рыночной и т.п., когда при построении расчетов необходимо воздерживаться от использования пессимистичных прогнозов, приводящих к минимизации стоимости объекта оценки, для аналогов нецелесообразно применение отрицательных корректировок. то есть корректировка, применяемая оценщиком, должна быть ≥ 0% для аналогов с типичным значением характеристики, принятой на основе экспертно-аналитических исследований рынка недвижимости.

Данные рекомендации особенно актуальны в сегментах (подсегментах) с низким уровнем информационного развития, а также при работе с информацией на прошедшие даты, когда досбор данных осложнен или фактически невозможен.
Использованные нормативы и аналитические материалы:

Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)»
«Анализ рынка жилой и коммерческой недвижимости г.Омска за 2 квартал 2012г.» НП «ОКО»;
«Рекомендации для профучастников омского регионального рынка недвижимости по оценке земельных участков, 2011г.», НП «ОКО»;
«Рекомендации по применению корректирующих коэффициентов для расчета рыночной стоимости земельных участков на период с 2007 по 2010гг.» (http://око55.рф/files/media/59a7f2b1a3e9c.pdf);
Л.А. Лейфер, Д.А. Шегурова. Справочник оценщика недвижимости. 2012г.