РЕКОМЕНДАЦИИ ПО ОПРЕДЕЛЕНИЮ ХАРАКТЕРИСТИК АНАЛОГОВ, ИСПОЛЬЗУЕМЫХ В КАЧЕСТВЕ ЦЕНООБРАЗУЮЩИХ ФАКТОРОВ ДЛЯ РАСЧЁТА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ, В УСЛОВИЯХ ОГРАНИЧЕННОЙ ИНФОРМАЦИИ НА ПЕРИОД ОЦЕНКИ С 2007 ГОДА

 

В своей профессиональной оценочной деятельности, связанной с исследованием рынка недвижимости и непосредственным применением рыночной информации для определения рыночной стоимости, оценщикам приходится сталкиваться с проблемой недостатка или ограниченности информации по объектам, аналогичным оцениваемому объекту недвижимости. Особенно эта проблема актуальна при оценке на ретроспективные даты, когда объём информации в офертах недостаточен, а уточнение этой информации на текущий момент невозможно.

В поисках решения данной проблемы члены Совета экспертов провели анализ рыночной информации и процесса формирования оферт на рынке недвижимости и пришли к следующим выводам:

 

 

1.         В офертах практически не содержится и не указывается следующая информация:

·         условия финансирования;

·         условия продажи;

·         возможность торга.

Учитывая требования п.22 д) ФСО №7, при применении метода корректировок, когда каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), а также при применении качественных методов, когда оценка недвижимости выполняется путём изучения взаимосвязей, выявляемых на основе анализа цен сделок и (или) предложений с объектами-аналогами или соответствующей информации, полученной от экспертов, члены Совета экспертов рекомендуют:

·         поскольку для расчётов используются рыночные данные об объектах недвижимости, полученные из источников массовой информации (печатные издания, специализированные порталы, официальные сайты агентств недвижимости и т.п.), которые предназначены для неограниченного круга потенциальных покупателей, условия продажи / предложения признавать рыночными, а условия финансирования – типичными;

·         аналоги в случае использования оферт в течение типичного срока экспозиции не нуждаются в корректировке по фактору «время продажи»;

·         для скидки на уторговывание применять среднее значение интервала, соответствующее данному сегменту (подсегменту) рынка недвижимости.

 

2.         В основном количестве объявлений продавец или его представитель (риелтор, агент) указывает:

·         вид использования (сегмент рынка) объекта недвижимости. При этом очень часто указывают не фактический, а наиболее эффективный вид возможного использования объектов;

·         место расположения объекта, как правило, завуалировано. Указывается только улица или ориентиры, чтобы потенциальный клиент не смог самостоятельно идентифицировать объект и обойти посредника;

·         площадь объекта недвижимости не всегда указывается точно. Значение специально незначительно искажается или округляется для упрощения в работе или усложнения идентификации объекта.

Рекомендации:

·         если в оферте указан вид использования и относительно данного вида установлена цена предложения, то именно данную рыночную информацию необходимо принимать для проведения сравнения;

·         при применении метода корректировок, используя ориентировочные данные, а также иные характеристики объекта, приведенные в оферте (например, площадь, конфигурацию), необходимо идентифицировать объект на публичных картах по местоположению с наиболее возможной точностью: до административного округа (района), кадастрового квартала, ценовой зоны и т.п.;

·         при невозможности достоверного уточнения площади данным искажением или округлением возможно пренебречь и использовать указанные в оферте данные, так как в большинстве случаев они не приводят к увеличению погрешности в расчётах.

 

3.      В офертах редко содержится или, как правило, не указывается:

·         вид права;

·         транспортная доступность;

·         этаж расположения;

·         подъездные пути и наличие парковки;

·         капитальность здания;

·         техническое состояние;

·         уровень отделки;

·         наличие инженерных коммуникаций.

Рекомендации:

·         для объекта по умолчанию принимается право собственности, если в объявлении не указано право аренды или не упоминается вид права;

·         если в отношении других физических характеристик в оферте информация отсутствует, то по шкале значений ценообразующего фактора, указанных в Таблице 1, для аналога устанавливается типичное значение характеристики, соответствующее данному сегменту (подсегменту) рынка недвижимости.

Таблица 1 

Ценообразующий фактор

Типичное значение

Земельные участки

транспортная доступность /положение относительно магистралей

Участок удален менее 100 м, не граничит с магистралью

наличие железнодорожных подъездных путей

Железнодорожные подъездные пути отсутствуют

наличие инженерных коммуникаций

коммуникации отсутствуют

Производственно-складские помещения

транспортная доступность объекта

Удовлетворительная доступность объекта для автотранспорта (объект находиться менее чем в 1 км от оживленных транспортных магистралей, качество асфальтового покрытия удовлетворительное)

наличие железнодорожных подъездных путей

Железнодорожные подъездные пути отсутствуют

наличие дополнительных улучшений : холодильных /морозильных камер, пищевое производство и т.д.

дополнительные улучшения отсутствуют

Этажность / этаж расположения

1 этаж

Капитальность здания

1-2 группа капитальности

техническое состояние

удовлетворительное

уровень отделки

Удовлетворительная отделка (стандарт)

наличие инженерных коммуникаций

электроснабжение, центральное отопление (отапливаемое)

Торгово-офисные помещения

транспортная доступность /положение относительно магистралей

с выходом на красную (первую) линию

доступность для посетителей

расположение в общественно-деловых и жилых зонах города

обеспеченность парковочными местами

Хорошее (на отдельной территории с достаточным количеством парковочных мест)

Этажность / этаж расположения

1 этаж

Капитальность здания

1-2 группа капитальности

техническое состояние

хорошее

уровень отделки

Хорошая отделка (стандарт)

наличие инженерных коммуникаций

основные коммуникации (электроснабжение, централизованные водоснабжение и канализация,  центральное отопление)

 

 

В данном случае под типичным значением характеристики объекта недвижимости понимается такое значение этой характеристики, которое часто встречается, является ярко выраженным или представляет собой наиболее характерные особенности, свойственные объектам недвижимости в определенном сегменте рынка недвижимости. То есть, с точки зрения теории вероятностей, является наиболее вероятным значением рассматриваемой характеристики.

В Федеральном законе «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (и т.д.). То есть, по определению, с одной стороны рыночная стоимость носит вероятностный характер, а с другой стороны является расчётной величиной.

При расчете рыночной стоимости объекта оценки, которая, по сути, является функцией от нескольких переменных с различными коэффициентами, принимая за значения некоторых неизвестных переменных величин типичное значение определённой характеристики, мы получим наиболее вероятную цену объекта оценки, что в полной мере соответствует определению рыночной стоимости.

В п.13 ФСО № 3 указано, что в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости объекта оценки, может быть использовано значение, определяемое экспертным мнением, соответствующее рыночным данным (при наличии рыночной информации), поэтому в случае отсутствия части информации, касающейся конкретных характеристик объектов-аналогов, значения этих характеристик могут быть приняты на основе экспертно-аналитических исследований рынка недвижимости, где установлены наиболее вероятные типичные значения характеристик, соответствующих данному сегменту (подсегменту) рынка недвижимости.

В практических расчётах, учитывая предполагаемое использование результата оценки, такое как: обеспечение кредитов и займов, необходимо учитывать специальные требования потенциального залогодержателя (п.4 ФСО №9), и при построении прогнозов на основе нескольких сценариев или аналитических данных (в соответствии с п.14 ФСО №9) воздерживаться от использования наиболее оптимистичных прогнозов, приводящих к максимизации стоимости объекта оценки. В таком случае для аналогов с типичными значениями характеристик, принятыми на основе экспертно-аналитических исследований, нецелесообразно применение положительных корректировок, то есть корректировка, применяемая оценщиком, должна быть ≤ 0%. В иных случаях предполагаемого использования результатов оценки, таких как судебные споры, рассмотрение отчетов комиссией Росреестра для внесения определенной в отчете стоимости в государственный кадастр недвижимости или установления кадастровой стоимости в размере рыночной и т.п., когда при построении расчетов необходимо воздерживаться от использования пессимистичных прогнозов, приводящих к минимизации стоимости объекта оценки, для аналогов  нецелесообразно применение отрицательных корректировок. то есть корректировка, применяемая оценщиком, должна быть ≥ 0% для аналогов с типичным значением характеристики, принятой на основе экспертно-аналитических исследований рынка недвижимости.

При применении указанной методологической модели погрешность расчетов будет минимальной, как и отклонение расчетной величины от абсолютного значения рыночной стоимости.

Данные рекомендации особенно актуальны в сегментах (подсегментах) с низким уровнем информационного развития, а также при работе с информацией на прошедшие даты, когда досбор данных осложнен или фактически невозможен.

 

Использованные нормативы и аналитические материалы:

·         Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)»

·         «Анализ рынка жилой и коммерческой недвижимости г.Омска за 2 квартал 2012г.» НП «ОКО»;

·         «Рекомендации для профучастников омского регионального рынка недвижимости по оценке земельных участков, 2011г.», НП «ОКО»;

·         «Рекомендации по применению корректирующих коэффициентов для расчета рыночной стоимости земельных участков на период с 2007 по 2010гг.» (http://око55.рф/files/media/59a7f2b1a3e9c.pdf);

·         Л.А. Лейфер, Д.А. Шегурова. Справочник оценщика недвижимости. 2012г.

 

Утверждено Решением Омского межотраслевого совета экспертов рынка недвижимости.

 

Выписка из протокола Заседания от 12.10.2017г.

Репин Максим Александрович
Совет экспертов Подробнее Коммерческая недвижимость /
31.01.2017
Долгосрочные тенденции рынка недвижимости
Репин Максим Александрович Нежевлева Анна Игоревна
ООО "ОМЭКС" Жилая недвижимость /
30.09.2015
Цены стремятся к симметрии
Нежевлева Анна Игоревна
ООО "ОМЭКС" Жилая недвижимость /