18.12.2014

Результаты анализа рынка жилой недвижимости г. Омска (Февраль 2014 г.)

Для представления аналитической информации произведена обработка данных, представленных ведущими специализированными изданиями и интернет-порталами Омского региона. В феврале после чистки от дублей и повторов на рынке города Омска отмечено 16 602 оферт о продаже квартир в многоквартирных домах. При этом первичный рынок по итогам второго месяца 2014 года показал объем в 3 333 оферты, а вторичный рынок достиг уровня в 13 269 шт.
 
 

Диаграмма 1. Структура рынка жилой недвижимости по количеству предложений (кол-во оферт, шт.)

На Диаграмме 1 представлены объемы предлагаемых на продажу квартир первичного и вторичного рынка в разрезе округов города Омска. Наибольшее количество новостроек предлагается к продаже в Кировском АО – 1 437 шт. (43% всего рынка), где активным ходом идет строительство новых микрорайонов жилых многоэтажек. 23% квартир-новостроек, предлагаемых к продаже в г.Омске, сосредоточено в Центральном АО. В Советском округе – 17% всех квартир первичного рынка. Октябрьский округ представлен долей в 11%, а наименьшее количество квартир на первичном рынке расположилось в Ленинском АО – всего 6%. Такие показатели отмечаются на протяжении всего прошлого года, колебания этих цифр практически незначительны.
На вторичном рынке лидером по количеству представленных уникальных оферт традиционно стал Центральный округ – 3 071 шт. (28 % рынка), который является наибольшим по площади округом города с одним из самых высоких по плотности застройки. В Кировском округе сосредоточено 23% рынка. Доля Советского АО на рынке составляет 21%. Практически равные доли рынка вторички представлены в Ленинском АО  и Октябрьском АО (по 14%) из общего объема рынка, представленных в городе Омске квартир.



















 
График 1. Динамика средних цен предложения на рынке жилой недвижимости г. Омска (руб./кв. м )

Сравнительная динамика средневзвешенных удельных цен предложения на первичном и вторичном рынках в текущем году отражена на графике 1.
Цена удельного показателя (за 1 кв.м) первичного и вторичного в целом по городу как на первичном, так и на вторичном рынке увеличилась. При этом новостройки «подорожали» на 97 рублей за квадратный метр, а квартиры в домах «вторички» - на 122 руб./кв.м.
При этом квадратный метр квартир первичного рынка по итогам января вырос до уровня 41 133 рублей, а вторичного рынка – до 47 731 рублей за 1 кв.м.
ПЕРВИЧНЫЙ РЫНОК

На Графике 2 представлены изменения средневзвешенных удельных цен предложения на первичном рынке жилья в административных округах города:
 

















 
 
График 2. Динамика средних цен предложения на первичном рынке жилья по административным округам г. Омска (руб./кв. м )

В разрезе округов ситуация не столь однозначна: в двух из пяти округов зафиксировано снижение стоимости 1 кв.м. Такими округами стали Кировский (снижение средней стоимости 1 кв.м на 29 рублей), Ленинский (1 033 рубля за 1 кв.м). Положительный прирост отмечен в Октябрьском (+450 руб./кв.м), Советском (+371 руб./кв.м) и Центральном (+411 руб./кв.м) административных округах
При этом самым «дорогим» на рынке новостроек стал Центральный округ – 45 758 рублей (что более чем на 4 тысячи превосходит средний показатель по городу). С существенным отрывом от него на уровне средних цен по городу зафиксирована стоимость 1 кв.м в Ленинском АО – 40 233 руб./кв.м. В Кировском округе стоимость 1 кв.м в среднем составляет 40 145 руб./кв.м. В Октябрьском округе средняя удельная цена составила 40 283 руб./кв.м. Самый низкий показатель на первичном рынке отмечен в Советском АО (37 605 руб./кв.м).


 
















Диаграмма 2. Структура первичного рынка по комнатности с указанием удельной средневзвешенной цены, февраль 2014 г.
 
Почти 40% первичного рынке представлено однокомнатными квартирами. Стоимость 1 кв.м. таких квартир выше, чем у квартир большей комнатности и площади (42 533 руб./кв.м), что более выгодно застройщику, а полная цена объекта ниже, чем у двух-, трех- и более комнатных квартиры, что соответствует покупательской способности большей аудитории потенциальных собственников. Чуть меньше представлено двухкомнатных квартир – 34,8% всего рынка. Четверть рынка занимают трехкомнатные квартиры, а многокомнатных квартир всего 0,6%, и те преимущественно представлены объектами бизнес-класса, что объясняет стоимость 1 кв.м выше, чем у двух- и трех комнатных квартир (41 044 руб./кв.м). 
Большинство проектов, которые в настоящий момент осуществляются на первичном рынке, не предполагают наличие многокомнатных квартир вообще, а те проекты, где они предусмотрены, единичны и количество таких квартир невелико. Основном ориентир возводимого жилья  - класс «комфорт» и «эконом», где преимущество при планировании отдается квартирам до 3 комнат. А наибольшим спросом, и как следствие большим предложением отличаются все-таки одно- и двухкомнатные квартиры.

ВТОРИЧНЫЙ РЫНОК

На Графике 3 представлены изменения средневзвешенных удельных цен предложения на рынке вторичного жилья в административных округах города:
 
 

















График 3. Динамика средних цен предложения на вторичном рынке жилья по административным округам г. Омска (руб./кв. м)

На вторичном рынке отрицательный прирост отмечен только в Ленинском АО – минус 51 рубль за 1 кв.м. в среднем по округу. В Кировском и Центральном округах прирост составил по 92 и 97 рублей за 1 кв.м соответственно. В Октябрьском и Советском округах прирост также сопоставим – 345 руб./кв.м и 374 руб./кв.м.
При этом самым «дорогим» округом на вторичном, как и на первичном рынке стел Центральный со стоимостью 1 кв.м в среднем по округу в 52 720 руб. С существенным отрывом от него на втором месте Кировский округ – 46 656 руб./кв.м. Чуть ниже средняя стоимость «квадрата» в Советском округе – 45 355 руб./кв.м. В Ленинском АО 1 кв.м в среднем стоит 44 716 руб./кв.м, а самое «дешевое» жилье в перерасчете на 1 кв.м предлагается в Октябрьском округе – 43 761 руб./кв.м

 

















Диаграмма 3. Структура вторичного рынка по комнатности с указанием удельной средневзвешенной цены, февраль 2014 г.

Доля многокомнатных квартир на вторичном рынке существенно выше, чем на первичном – 6,3%. Однако, зачастую площадь представленных квартир четырех и более комнат, особенно в классах «эконом» и «комфорт», существенно ниже, чем у квартир на первичном рынке. 
Одно-, двух- и трехкомнатных квартир примерно сопоставимое количество представлено на рынке– 27,2%, 34,3%, 32,2% соответственно. Самые «дорогие» традиционно в перерасчете за 1 кв.м  - однокомнатные квартиры. На удельную стоимость трех- и большей комнатности квартир влияет существенное количество квартир класса «бизнес» и «элита», где высокий уровень отделки повышает стоимость «квадрата».
 
Комментарий:
Мы видим достаточно стабильную картину как по количеству предложений на рынке, по объему производимых сделок, так и по цене недвижимости. Эти показатели говорят скорее о стабильности ситуации на рынке, но не о стагнации. Даже в самые неактивные месяцы с учетом сезонности (как правило это январь, февраль и период летних отпусков) рынок стабильно работает, не уменьшается, но и не увеличивается. Нет ни одной внутренней (региональной) предпосылки к проявлению кризисного состояния. В краткосрочной перспективе только внешние политические и экономические факторы могут повлиять на ситуацию на рынке. 
В перспективе строительного сезона 2014 года ожидаем активную деятельность, как омских, так и федеральных застройщиков на рынке, что приведет к его развитию, увеличению количества предложений, но вряд ли приведет к существенному росту цен на первичном рынке.
Репин Максим Александрович
ООО "ОМЭКС" Жилая недвижимость / Все статьи