17.12.2014

Результаты анализа рынка жилой недвижимости г. Омска (Январь 2014 г.)

В январе после чистки от дублей и повторов на рынке города Омска отмечено 15 143 оферт о продаже квартир в многоквартирных домах. При этом первичный рынок по итогам первого месяца 2014 года показал объем в 3 052 оферты, а вторичный рынок достиг уровня в 12 091 шт.



Диаграмма 1. Структура рынка жилой недвижимости по количеству предложений (кол-во оферт, шт.)
 
На Диаграмме 1 представлены объемы предлагаемых на продажу квартир первичного и вторичного рынка в разрезе округов города Омска. Наибольшее количество новостроек предлагается к продаже в Кировском АО – 1 320 шт. (43% всего рынка), где активным ходом идет строительство новых микрорайонов жилых многоэтажек. 23% квартир-новостроек, предлагаемых к продаже в г.Омске, сосредоточено в Центральном АО. В Советском округе – 16% всех квартир первичного рынка. Октябрьский округ представлен долей в 11%, а наименьшее количество квартир на первичном рынке расположилось в Ленинском АО – всего 7%. Такие показатели отмечаются на протяжении всего прошлого года, колебания этих цифр практически незначительны.
На вторичном рынке лидером по количеству представленных уникальных оферт традиционно стал Центральный округ – 3 403 шт. (28 % рынка), который является наибольшим по площади округом города с одним из самых высоких по плотности застройки. В Кировском округе сосредоточено 23% рынка. Доля Советского АО на рынке составляет 21%. Практически равные доли рынка вторички представлены в Ленинском АО  и Октябрьском АО (по 14%) из общего объема рынка, представленных в городе Омске квартир.




















График 1. Динамика средних цен предложения на рынке жилой недвижимости г. Омска (руб./кв. м )

Сравнительная динамика средневзвешенных удельных цен предложения на первичном и вторичном рынках в текущем году отражена на графике 1.
Цена удельного показателя (за 1 кв.м) первичного и вторичного в целом по городу как на первичном, так и на вторичном рынке увеличилась. При этом новостройки «подорожали» на 544 рубля за квадратный метр, а квартиры в домах «вторички» - всего на 189 руб./кв.м.
При этом квадратный метр квартир первичного рынка по итогам января вырос до уровня 41 036 рублей, а вторичного рынка – до 47 609 рублей за 1 кв.м.
 
ПЕРВИЧНЫЙ РЫНОК
 
На Графике 2 представлены изменения средневзвешенных удельных цен предложения на первичном рынке жилья в административных округах города:
 



















График 2. Динамика средних цен предложения на первичном рынке жилья по административным округам г. Омска (руб./кв. м )
 
В разрезе округов ситуация не столь однозначна: в трех из пяти округов зафиксировано снижение стоимости 1 кв.м. Такими округами стали Кировский (снижение средней стоимости 1 кв.м на 402 рубля), Ленинский (646 рублей за 1 кв.м) и Советский (283 рубля за 1 кв.м). Положительный прирост отмечен в Октябрьском (+1501 руб./кв.м) и Центральном (+1 194 руб./кв.м) административных округах
При этом самым «дорогим» на рынке новостроек стал Центральный округ – 45 347 рублей (что более чем на 4 тысячи превосходит средний показатель по городу). С существенным отрывом от него на уровне средних цен по городу зафиксирована стоимость 1 кв.м в Ленинском АО – 41 265 руб./кв.м. В Кировском округе стоимость 1 кв.м в среднем составляет 40 174 руб./кв.м. В Октябрьском округе средняя удельная цена составила 39 833 руб./кв.м. Самый низкий показатель на перивчном рынке отмечен в Советском АО (37 233 руб./кв.м).

 

















Диаграмма 2. Структура первичного рынка в зависимости от класса качества жилья, январь 2014 г.

В 2014 году из разряда «первичного рынка» вышел единственный представитель класса «элита» - жилой дом по ул.Волочаевская, 11/1, перейдя в разряд «вторичного рынка». При этом на данный момент Межотраслевым Советом Экспертов рынка недвижимости Омского региона не отмечено самой высокой классностью ни одного из строящихся или недавно сданных домов. И хоть застройщики заявляют ряд проектов, которые потенциально претендуют на сей высокий статус (например ряд домов вдоль ул.Красный Путь в районе ОмГАУ), пока ни один из них не имеет воплощения в жизнь и не представлен на рынке.
К классам повышенной комфортности на первичном рынке отнесено 4,3% доли на рынке и представлены они квартирами в домах класса «бизнес» со стоимостью 50 347 руб./кв.м. Квартиры из разряда массового строительства («комфорт» и «эконом») занимают большую часть рынка новостроек. К классу «эконом» отнесены 40,2% продаваемых квартир, а средняя стоимость квадратного метра их составила 40 462 руб./кв.м. Класс «комфорт» составляет 55,5%, а средняя стоимость «квадрата» - 42 775 руб./кв.м.

ВТОРИЧНЫЙ РЫНОК
 
На Графике 3 представлены изменения средневзвешенных удельных цен предложения на рынке вторичного жилья в административных округах города:
 
 

















График 3. Динамика средних цен предложения на вторичном рынке жилья по административным округам г. Омска (руб./кв. м)
 
Темп роста стоимости объектов на вторичном рынке значительно ниже, чем на первичном. И также в трех из пяти округов прирост отрицателен. В Кировском средняя удельная цена снизилась на 448 руб./кв.м, в Октябрьском – на 356 руб./кв.м, а в Советском – всего на 92 руб./кв.м. В Ленинском округе средняя цена «квадрата» выросла всего на 35 рублей, а в Центральном прирост стал наиболее ощутимым для вторичного рынка – плюс 1 350 руб./кв.м.
При этом, как и на первичном рынке, самая высокая удельная цена 1 кв.м в Центральном округе – 52 623 руб./кв.м. Следом за ним идет Кировский АО с ценником в 46 564 руб./кв.м. В Ленинском АО стоимость 1 кв.м в среднем составляет 44 767 руб., что сопоставимо с Советским – 44 980 руб./кв.м. Самый «дешевый» на рынка вторичного жилья стал Октябрьский АО – средняя стоимость 1 кв.м составила 43 416 руб./кв.м.

 

















Диаграмма 3. Структура вторичного рынка по классу жилья с указанием удельной средневзвешенной цены, январь 2014 г.
 
Распределение объектов вторичного рынка по классам качества представлено на Диаграмме 3. Элитный класс на вторичном рынке представлен всего 0,6% доли всех предлагаемых к продаже квартир, а средняя стоимость таких квартир – 110 012 рублей за «квадрат». Класс «бизнес» занимает 3,5% рынка, а стоимость удельного показателя (квадратного метра) по итогам ноября– 63 508 рублей. Класс «комфорт» занимает почти треть рынка – 32,4% со средней стоимостью 48 038 руб./кв.м. И самым массовым, что вполне логично, учитывая долгий период массовой застройки домами с малогабаритными квартирами типа «хрущевки», «малосемейки» и т.д., стал класс «эконом» - 63,5% и стоимость таковых квартир в среднем за «квадрат» по городу Омску- 45 065 руб./кв.м.
Репин Максим Александрович
ООО "ОМЭКС" Жилая недвижимость / Все статьи