20.12.2014

Результаты анализа рынка жилой недвижимости г. Омска (Апрель 2014 г.)

Для представления аналитической информации произведена обработка данных, представленных ведущими специализированными изданиями и интернет-порталами Омского региона. В апреле после чистки от дублей и повторов на рынке города Омска отмечено 16 863 оферт о продаже квартир в многоквартирных жилых домах. При этом первичный рынок по итогам четвертого месяца 2014 года показал объем в 3 265 оферт, а вторичный рынок достиг уровня в 13 598 шт. 
 
 
Диаграмма 1. Структура рынка жилой недвижимости по количеству предложений (кол-во оферт, шт.)
 
На Диаграмме 1 представлены объемы предлагаемых на продажу квартир первичного и вторичного рынка в разрезе округов города Омска. Наибольшее количество новостроек предлагается к продаже в Кировском АО – 1 325 шт. (40,6% всего рынка), что вполне логично, учитывая преобладающее количество строительных площадок на Левобережье по сравнению с правым берегом г.Омска. 22,8% квартир в новостройках, предлагаемых к продаже в г.Омске, сосредоточено в Центральном АО. В Советском округе – 16,2% всех квартир первичного рынка. Ленинский округ представлен долей в 10,8%, а наименьшее количество квартир на первичном рынке расположилось в Октябрьском АО – всего 9,6%. 
На вторичном рынке лидером по количеству представленных уникальных оферт традиционно стал Центральный округ – 3 765 шт. (27,8 % рынка), который является наибольшим по площади округом города с одним из самых высоких по плотности застройки. В Кировском округе сосредоточено 23,1% рынка. Доля Советского АО на рынке составляет 21,1%. Практически равные доли рынка вторички представлены в Ленинском АО  и Октябрьском АО (по 14%) из общего объема рынка, представленных в городе Омске квартир.
Сравнительная динамика средневзвешенных удельных цен предложения на первичном и вторичном рынках в текущем году отражена на графике 1.

















 
 
График 1. Динамика средних цен предложения на рынке жилой недвижимости г. Омска (руб./кв. м )
 
На первичном рынке в апреле отмечено небольшое повышение средневзвешенной стоимости 1 кв.м в целом по г.Омск – плюс 77 руб./кв.м. На вторичном рынке прирост более ощутим, по сравнению с новостройками – плюс 213 руб./кв.м. При этом квадратный метр квартир первичного рынка по итогам апреля отмечен на уровне 41 182 рублей, а вторичного рынка – до 48 010 рублей за 1 кв.м.

ПЕРВИЧНЫЙ РЫНОК
 















 
 

График 2. Динамика средних цен предложения на первичном рынке жилья по административным округам г. Омска (руб./кв. м )
 
В разрезе округов ситуация такова: в двух из пяти округов зафиксировано снижение стоимости 1 кв.м – в Ленинском (минус 254 руб./кв.м) и Советском (минус 76 руб./кв.м). В Ленинском округе предложение в настоящий момент активно формируется из числа так называемых «бюджетных» домов, предлагаемых по низкой стоимости квадратного метра в связи с поддержкой строительства со стороны государства. Самый высокий прирост в апреле отмечен в Центральном АО – плюс 614 руб./кв.м., в Кировском АО новостройки прибавили 140 рублей за 1 кв.м в марте, на одном уровне с ним приросли в стоимости новостройки Октябрьского АО – плюс 132 рубля за 1 кв.м.
При этом самым «дорогим» на рынке новостроек стал Центральный округ – 45 553 рубля (что более чем на 4 тысячи превосходит средний показатель по городу). С существенным отрывом от него на уровне средних цен по городу зафиксирована стоимость 1 кв.м в Октябрьском АО – 40 984 руб./кв.м. В Кировском округе стоимость 1 кв.м в среднем составляет 40 619 руб./кв.м (большинство квартир в новостройках на Левом берегу предлагаются к сдаче без отделки). В Ленинском округе средняя удельная цена составила 38 996 руб./кв.м. Самый низкий показатель на первичном рынке отмечен в Советском АО (37 632 руб./кв.м).




 










 
 

Диаграмма 3. Структура первичного рынка в зависимости от количества комнат,с указанием удельной средневзвешенной цены, апрель 2014

36,7% первичного рынка представлено однокомнатными квартирами. Стоимость 1 кв.м. таких квартир выше, чем у квартир большей комнатности и площади (42 648 руб./кв.м), что более выгодно застройщику, а полная цена объекта ниже, чем у двух-, трех- и более комнатных квартиры. Такая тенденция соответствует покупательской способности большей аудитории потенциальных собственников, что вызывает к однокомнатным квартирам большой спрос и тем самым формирует предложение. Чуть меньше представлено двухкомнатных квартир – 36,1% всего рынка. Четверть рынка занимают трехкомнатные квартиры, а многокомнатных квартир всего 0,5%.
Большинство проектов, которые в настоящий момент осуществляются на первичном рынке, не предполагают наличие многокомнатных квартир вообще, а те проекты, где они предусмотрены, единичны и количество таких квартир невелико. В основном ориентир возводимого жилья  - класс «комфорт» и «эконом», где преимущество при планировании отдается квартирам до 3 комнат. А наибольшим спросом, и как следствие большим предложением отличаются все-таки одно- и двухкомнатные квартиры.

ВТОРИЧНЫЙ РЫНОК

На Графике 3 представлены изменения средневзвешенных удельных цен предложения на рынке вторичного жилья в административных округах города:





















График 3. Динамика средних цен предложения на вторичном рынке жилья по административным округам г. Омска (руб./кв. м)
 
На вторичном рынке отрицательный прирост отмечен только в Центральном АО, и то минимальный в пределах погрешности – минус 15 рублей за 1 кв.м. в среднем по округу. В Советском округе прирост составил 95 рублей за 1 кв.м. В Октябрьском чуть выше – плюс 169 рублей за 1 кв.м. В Кировском и Ленинском округах прирост в марте стал чуть более ощутимым, чем в других округах – 236 и 214 руб./кв.м соответственно
При этом самым «дорогим» округом на вторичном, как и на первичном рынке стал Центральный со стоимостью 1 кв.м в среднем по округу в 52 704 руб. С существенным отрывом от него на втором месте Кировский округ – 46 891 руб./кв.м. Чуть ниже средняя стоимость «квадрата» в Советском округе – 45 450 руб./кв.м. В Ленинском АО 1 кв.м в среднем стоит 44 930 руб./кв.м, а самое «дешевое» жилье в перерасчете на 1 кв.м предлагается в Октябрьском округе – 43 929 руб./кв.м
 




















Диаграмма 6. Структура вторичного рынка в зависимости от количества комнат, с указанием удельной средневзвешенной цены, апрель 2014

Доля многокомнатных квартир на вторичном рынке существенно выше, чем на первичном – 6,3%. Однако, зачастую площадь представленных квартир четырех и более комнат, особенно в классах «эконом» и «комфорт», существенно ниже, чем у квартир на первичном рынке. 
Одно-, двух- и трехкомнатных квартир примерно сопоставимое количество представлено на рынке– 27,3%, 34,1%, 32,3% соответственно. Самые «дорогие» традиционно в перерасчете за 1 кв.м  - однокомнатные квартиры. На удельную стоимость трех- и большей комнатности квартир влияет существенное количество квартир класса «бизнес» и «элита», где высокий уровень отделки повышает стоимость «квадрата».
Репин Максим Александрович
Новый Адрес Жилая недвижимость / Все статьи