21.12.2014

Результаты анализа рынка жилой недвижимости г. Омска (Май 2014 г.)

Для представления аналитической информации произведена обработка данных, представленных ведущими специализированными изданиями и интернет-порталами Омского региона. В апреле после чистки от дублей и повторов на рынке города Омска отмечено 16 468 оферт о продаже квартир в многоквартирных жилых домах. При этом первичный рынок по итогам мая  2014 года показал объем в 3 160 оферт, а вторичный рынок достиг уровня в 13 308 шт. 
 



Диаграмма 1. Структура рынка жилой недвижимости по количеству предложений (кол-во оферт, шт.)

На Диаграмме 1 представлены объемы предлагаемых на продажу квартир первичного и вторичного рынка в разрезе округов города Омска. Наибольшее количество новостроек предлагается к продаже в Кировском АО – 1 259 шт. (39,8% всего рынка), что вполне логично, учитывая преобладающее количество строительных площадок на Левобережье по сравнению с правым берегом г.Омска. 22,9% квартир в новостройках, предлагаемых к продаже в г.Омске, сосредоточено в Центральном АО. В Советском округе – 16,7% всех квартир первичного рынка. Ленинский округ представлен долей в 11%, а наименьшее количество квартир на первичном рынке расположилось в Октябрьском АО – всего 9,6%. 
На вторичном рынке лидером по количеству представленных уникальных оферт традиционно стал Центральный округ – 3 079 шт. (27,6 % рынка), который является наибольшим по площади округом города с одним из самых высоких по плотности застройки. В Кировском округе сосредоточено 23,1% рынка. Доля Советского АО на рынке составляет 21,5%. Сопоставимые доли рынка вторички представлены в Ленинском АО (13,6%)  и Октябрьском АО (по 14,2%) из общего объема рынка, представленных в городе Омске квартир.
Сравнительная динамика средневзвешенных удельных цен предложения на первичном и вторичном рынках в текущем году отражена на графике 1.

 















 
 
График 1. Динамика средних цен предложения на рынке жилой недвижимости г. Омска (руб./кв. м )

На первичном рынке в апреле отмечено ощутимое, по сравнению с предыдущими месяцами года, повышение средневзвешенной цены 1 кв.м в целом по г.Омску – плюс 530 руб./кв.м. На вторичном рынке прирост зафиксирован совсем небольшой – плюс 34 руб./кв.м. При этом квадратный метр квартир первичного рынка по итогам мая отмечен на уровне 41 412 рублей, а вторичного рынка – до 48 045 рублей за 1 кв.м.

ПЕРВИЧНЫЙ РЫНОК

 















 
 
График 2. Динамика средних цен предложения на первичном рынке жилья по административным округам г. Омска (руб./кв. м )

На первичном рынке в целом по городу отмечена положительная тенденция. Однако, в разрезе округов по итогам мая зафиксировано снижение только в Кировском АО (минус 104 рубля за 1 кв.м). Самый большой положительный прирост отмечен в Центральном округе – плюс 1 613 руб./кв.м. Чуть меньше выросла средняя цена 1 кв.м в Октябрьском округе – плюс 961 руб./кв.м. Ленинский округ за месяц прибавил 485 руб./кв.м. А самый небольшой положительный скачок цены отмечен в Советском АО – 132 руб./кв.м.
При этом самым «дорогим» на рынке новостроек стал Центральный округ – 47 166 рублей (что более чем на 5 тысяч превосходит средний показатель по городу). С существенным отрывом от него на уровне средних цен по городу зафиксирована стоимость 1 кв.м в Октябрьском АО – 41 945 руб./кв.м. В Кировском округе стоимость 1 кв.м в среднем составляет 40 515 руб./кв.м (большинство квартир в новостройках на Левом берегу предлагаются к сдаче без отделки). В Ленинском округе средняя удельная цена составила 39 481 руб./кв.м. Самый низкий показатель на первичном рынке отмечен в Советском АО (37 765 руб./кв.м).
 
















 
 

Диаграмма 3. Структура первичного рынка в зависимости от количества комнат, с указанием удельной средневзвешенной цены, май 2014 г.

36,8% первичного рынка представлено однокомнатными квартирами. Стоимость 1 кв.м. таких квартир выше, чем у квартир большей комнатности и площади (41 444 руб./кв.м), что более выгодно застройщику, а полная цена объекта ниже, чем у двух-, трех- и более комнатных квартиры. Такая тенденция соответствует покупательской способности большей аудитории потенциальных собственников, что вызывает к однокомнатным квартирам большой спрос и тем самым формирует предложение. Чуть меньше представлено двухкомнатных квартир – 36,5% всего рынка. Четверть рынка (25,8%) занимают трехкомнатные квартиры, а многокомнатных квартир всего 0,9%.
Большинство проектов, которые в настоящий момент осуществляются на первичном рынке, не предполагают наличие многокомнатных квартир вообще, а те проекты, где они предусмотрены, единичны и количество таких квартир невелико. В основном ориентир возводимого жилья  - класс «комфорт» и «эконом», где преимущество при планировании отдается квартирам до 3 комнат. А наибольшим спросом, и как следствие большим предложением отличаются все-таки одно- и двухкомнатные квартиры.

ВТОРИЧНЫЙ РЫНОК

На Графике 3 представлены изменения средневзвешенных удельных цен предложения на рынке вторичного жилья в административных округах города:
  

















 
 
График 3. Динамика средних цен предложения на вторичном рынке жилья по административным округам г. Омска (руб./кв. м)

На вторичном рынке отрицательный прирост отмечен в Центральном и Советском АО, не превышающий ста рублей – минус 92 и 34 рубля за 1 кв.м соответственно. В Октябрьском отмечен небольшой, но все же положительный прирост – плюс 20 рублей за 1 кв.м. В Кировском и Ленинском округах средняя цена выросла на 235 и 301 рубль за 1 кв.м  соответственно.
При этом самым «дорогим» округом на вторичном, как и на первичном рынке стал Центральный со стоимостью 1 кв.м в среднем по округу в 52 778 руб. С существенным отрывом от него на втором месте Кировский округ – 47 182 руб./кв.м. Чуть ниже средняя стоимость «квадрата» в Советском округе – 45 609 руб./кв.м. В Ленинском АО 1 кв.м в среднем стоит 45 358 руб./кв.м, а самое «дешевое» жилье в перерасчете на 1 кв.м предлагается в Октябрьском округе – 44 295 руб./кв.м
 
















 
 
Диаграмма 6. Структура вторичного рынка в зависимости от количества комнат, с указанием удельной средневзвешенной цены, май 2014 г
 
Доля многокомнатных квартир на вторичном рынке существенно выше, чем на первичном – 5,7%. Однако, зачастую площадь представленных квартир четырех и более комнат, особенно в классах «эконом» и «комфорт», существенно ниже, чем у квартир на первичном рынке. 
Одно-, двух- и трехкомнатных квартир примерно сопоставимое количество представлено на рынке– 27,6%, 34,7%, 32% соответственно. Самые «дорогие» традиционно в перерасчете за 1 кв.м  - однокомнатные квартиры. На удельную стоимость трех- и большей комнатности квартир влияет существенное количество квартир класса «бизнес» и «элита», где высокий уровень отделки повышает цену «квадрата».
Репин Максим Александрович
ООО "ОМЭКС" Жилая недвижимость / Все статьи