19.12.2014

Результаты анализа рынка жилой недвижимости г. Омска (Март 2014 г.)

Для представления аналитической информации произведена обработка данных, представленных ведущими специализированными изданиями и интернет-порталами Омского региона. В марте после чистки от дублей и повторов на рынке города Омска отмечено 17 322 оферт о продаже квартир в многоквартирных домах. При этом первичный рынок по итогам третьего месяца 2014 года показал объем в 3 344 оферты, а вторичный рынок достиг уровня в 13 978 шт. Хочется отметить, что в общем показатели объема рынка по сравнению с февралем 2014 года увеличились на 720 оферт. При этом существенного роста цены на рынке не отмечено, а на первичном рынке прирост в марте отрицательный.

 



Диаграмма 1. Структура рынка жилой недвижимости по количеству предложений (кол-во оферт, шт.)
 

На Диаграмме 1 представлены объемы предлагаемых на продажу квартир первичного и вторичного рынка в разрезе округов города Омска. Наибольшее количество новостроек предлагается к продаже в Кировском АО – 1 377 шт. (41% всего рынка), что вполне логично, учитывая преобладающее количество строительных площадок на Левобережье по сравнению с правобережной частью г.Омска. 24% квартир в новостройках, предлагаемых к продаже в г.Омске, сосредоточено в Центральном АО. В Советском округе – 16% всех квартир первичного рынка. Ленинский округ представлен долей в 10%, а наименьшее количество квартир на первичном рынке расположилось в Октябрьском АО – всего 9%. 
На вторичном рынке лидером по количеству представленных уникальных оферт традиционно стал Центральный округ – 3 773 шт. (27 % рынка), который является наибольшим по площади округом города с одним из самых высоких по плотности застройки. В Кировском округе сосредоточено 23% рынка. Доля Советского АО на рынке составляет 22%. Практически равные доли рынка вторички представлены в Ленинском АО  и Октябрьском АО (по 14%) из общего объема рынка, представленных в городе Омске квартир.






















График 1. Динамика средних цен предложения на рынке жилой недвижимости г. Омска (руб./кв. м )

Сравнительная динамика средневзвешенных удельных цен предложения на первичном и вторичном рынках в текущем году отражена на графике 1.
На первичном рынке отмечается небольшой спад – минус 28 рублей за 1 кв.м. Основная причина снижения стоимости – выход на рынок большого количества объектов в ранней стадии строительства, где стоимость существенно ниже, чем у сданных объектов.
На вторичном рынке прирост отмечается положительный, но достаточно незначительный – всего 66 руб./кв.м.
При этом квадратный метр квартир первичного рынка по итогам января отмечен на уровне 41 105 рублей, а вторичного рынка – до 47 797 рублей за 1 кв.м.

ПЕРВИЧНЫЙ РЫНОК

На Графике 2 представлены изменения средневзвешенных удельных цен предложения на первичном рынке жилья в административных округах города:
 


















График 2. Динамика средних цен предложения на первичном рынке жилья по административным округам г. Омска (руб./кв. м )

В разрезе округов ситуация такова: в двух из пяти округов зафиксировано снижение стоимости 1 кв.м – в Ленинском (минус 983 руб./кв.м) и Центральном (минус 818 руб./кв.м). Самый высокий прирост в марте отмечен в Октябрьском АО – плюс 568 руб./кв.м., в Кировском АО новостройки прибавили 334 рубля за 1 кв.м в марте, а самый небольшой положительный прирост отмечен в Советском округе – всего 103 руб./кв.м.
При этом самым «дорогим» на рынке новостроек стал Центральный округ – 44 939 рублей (что почти на 4 тысячи превосходит средний показатель по городу). С существенным отрывом от него на уровне средних цен по городу зафиксирована стоимость 1 кв.м в Октябрьском АО – 40 851 руб./кв.м. В Кировском округе стоимость 1 кв.м в среднем составляет 40 479 руб./кв.м. В Ленинском округе средняя удельная цена составила 39 249 руб./кв.м. Самый низкий показатель на первичном рынке отмечен в Советском АО (37 708 руб./кв.м).
 



















Диаграмма 2. Структура первичного рынка по комнатности с указанием удельной средневзвешенной цены, март 2014 г.

37,6% первичного рынка представлено однокомнатными квартирами. Стоимость 1 кв.м. таких квартир выше, чем у квартир большей комнатности и площади (42 762 руб./кв.м), что более выгодно застройщику, а полная цена объекта ниже, чем у двух-, трех- и более комнатных квартиры, что соответствует покупательской способности большей аудитории потенциальных собственников. Чуть меньше представлено двухкомнатных квартир – 36% всего рынка. Четверть рынка занимают трехкомнатные квартиры, а многокомнатных квартир всего 0,8%. При этом многокомнатные квартиры являются самыми «дешевыми» за 1 кв.м – 37 038 руб./кв.м
Большинство проектов, которые в настоящий момент осуществляются на первичном рынке, не предполагают наличие многокомнатных квартир вообще, а те проекты, где они предусмотрены, единичны и количество таких квартир невелико. Основном ориентир возводимого жилья  - класс «комфорт» и «эконом», где преимущество при планировании отдается квартирам до 3 комнат. А наибольшим спросом, и как следствие большим предложением отличаются все-таки одно- и двухкомнатные квартиры.

ВТОРИЧНЫЙ РЫНОК

На Графике 3 представлены изменения средневзвешенных удельных цен предложения на рынке вторичного жилья в административных округах города:





















График 3. Динамика средних цен предложения на вторичном рынке жилья по административным округам г. Омска (руб./кв. м)

На вторичном рынке отрицательный прирост отмечен только в Центральном АО, и то минимальный в пределах погрешности – минус 15 рублей за 1 кв.м. в среднем по округу. В Советском округе прирост составил 95 рублей за 1 кв.м. В Октябрьском чуть выше – плюс 169 рублей за 1 кв.м. В Кировском и Ленинском округах прирост в марте стал чуть более ощутимым, чем в других округах – 236 и 214 руб./кв.м соответственно
При этом самым «дорогим» округом на вторичном, как и на первичном рынке стал Центральный со стоимостью 1 кв.м в среднем по округу в 52 704 руб. С существенным отрывом от него на втором месте Кировский округ – 46 891 руб./кв.м. Чуть ниже средняя стоимость «квадрата» в Советском округе – 45 450 руб./кв.м. В Ленинском АО 1 кв.м в среднем стоит 44 930 руб./кв.м, а самое «дешевое» жилье в перерасчете на 1 кв.м предлагается в Октябрьском округе – 43 929 руб./кв.м
 

















 
 
Диаграмма 3. Структура вторичного рынка по комнатности с указанием удельной средневзвешенной цены, март 2014 г.

Доля многокомнатных квартир на вторичном рынке существенно выше, чем на первичном – 6%. Однако, зачастую площадь представленных квартир четырех и более комнат, особенно в классах «эконом» и «комфорт», существенно ниже, чем у квартир на первичном рынке. 
Одно-, двух- и трехкомнатных квартир примерно сопоставимое количество представлено на рынке– 27,5%, 34%, 32,5% соответственно. Самые «дорогие» традиционно в перерасчете за 1 кв.м  - однокомнатные квартиры. На удельную стоимость трех- и большей комнатности квартир влияет существенное количество квартир класса «бизнес» и «элита», где высокий уровень отделки повышает стоимость «квадрата».
 
Комментарий Зыкова А.И.
В марте на рынке наблюдается повышение количества сделок на рынке, по сравнению с первыми двумя месяцами года. Кроме того довольно существенно увеличилось количество предлагаемых объектов, по сравнению со средним ежемесячным показателем прошлого года. Однако ощутимого роста стоимости удельного показателя (1 кв.м) уже третий месяц подряд не происходит, что говорит о довольно стабильном состоянии рынка. Говорить об ожиданиях пока рано, поскольку деловая активность на рынке только начинает разворачиваться и март по сути является первым полноценным месяцем года с наибольшим количеством рабочих дней. До традиционного сезона отпусков еще 2 месяца, по которым можно будет судить о дальнейших тенденциях на рынке жилой недвижимости. Однако, больших ожиданий по росту цен на недвижимость эксперты не строят.
Репин Максим Александрович
ООО "ОМЭКС" Жилая недвижимость / Все статьи