Для представления аналитической информации произведена обработка данных, представленных ведущими специализированными изданиями и интернет-порталами Омского региона. В апреле после чистки от дублей и повторов на рынке города Омска отмечено 16 761 оферты о продаже квартир в многоквартирных жилых домах. При этом первичный рынок по итогам июля 2014 года показал объем в     3 686 оферты, а вторичный рынок достиг уровня в 13 075 шт. 
 



Диаграмма 1. Структура рынка жилой недвижимости по количеству предложений (кол-во оферт, шт.)

На Диаграмме 1 представлены объемы предлагаемых на продажу квартир первичного и вторичного рынка в разрезе округов города Омска. Наибольшее количество новостроек предлагается к продаже в активно застраиваемой в последние годы левобережной части города Омска - Кировском АО – 1 500 шт. (40,7% всего рынка), 22,9% квартир в новостройках, предлагаемых к продаже в г.Омске, сосредоточено в Центральном АО. В Советском округе – 17,2% всех квартир первичного рынка. Ленинский и Октябрьский округа представлены в равных долях по 9,3%.
На вторичном рынке лидером по количеству представленных уникальных оферт традиционно стал Центральный округ – 3 158 шт. (27,5 % рынка). Догоняет его по количеству продаваемой вторички Кировский округ -  24,1% рынка. Доля Советского АО на рынке составляет 21,6%. Сопоставимые доли вторичного рынка представлены в Ленинском и Октябрьском АО (по 13,4%) из общего объема рынка, представленных в городе Омске квартир.
Сравнительная динамика средневзвешенных удельных цен предложения на первичном и вторичном рынках в текущем году отражена на графике 1.





















График 1. Динамика средних цен предложения на рынке жилой недвижимости г. Омска (руб./кв. м )
 
На вторичном рынке в июле отмечено средневзвешенной цены 1 кв.м в целом по г.Омску – плюс 293 руб./кв.м. На первичном же, наоборот, - снижение средневзвешенной цены 1 кв.м. по городу минус 157 рублей за 1 кв.м. В большей степени это связано с появлением на рынке объектов на начальном этапе строительства, стоимость квадратного метра которых ниже, чем у объектов, приближающихся к сдаче. При этом квадратный метр квартир первичного рынка по итогам июня отмечен на уровне 42 090 рублей, а вторичного рынка – до 48 312 рублей за 1 кв.м.
 
ПЕРВИЧНЫЙ РЫНОК

 

















График 2. Динамика средних цен предложения на первичном рынке жилья по административным округам г. Омска (руб./кв. м )
 
На первичном рынке в двух из пяти административных округов отмечено снижение средней стоимости квадратного метра. Причем, если в Центральном АО это снижение довольно ощутимое – минус 847 руб./кв.м., то в Ленинском округе это снижение не очень велико – всего минус 68 руб./кв.м. В Октябрьском округе цена «квадрата» повысилась на 12 руб./кв.м, В Советском округе рост цены произошел несколько активнее – на 79 руб./кв.м. В Кировском АО «квадрат» в среднем подорожал на 151 руб./кв.м.
Самым дорогим на рынке первичного жилья, как и на рынке вторичного, по итогам июня остается Центральный АО. Цена 1 кв.м. выросла до 46 504 рубля. В Октябрьском АО по итогам июля 2014 года установилась средняя цена по округу на уровне среднегородской – 42 336 руб./кв.м. В Кировском и Ленинском округах средняя цена 1 кв.м. находится примерно на одном уровне – 40 626 руб./кв.м и 40 834 руб./кв.м соответственно. Самым «дешевым» по итогам июня 2014 года стал Советский АО – 39 766 руб./кв.м.

 

















Диаграмма 3. Структура первичного рынка в зависимости от количества комнат, с указанием удельной средневзвешенной цены, июль 2014 г.
 
36,2% первичного рынка представлено однокомнатными квартирами. Стоимость 1 кв.м. таких квартир выше, чем у квартир большей комнатности и площади (43 612 руб./кв.м), Чуть больше представлено двухкомнатных квартир – 38,7% всего рынка. Почти четверть рынка (24,5%) занимают трехкомнатные квартиры, а многокомнатных квартир всего 0,6%. При этом, однокомнатные квартиры пользуются наибольшим спросом у покупателей, поскольку являются наиболее доступными из расчета полной цены объекта, наиболее ликвидными с точки зрения дальнейшей перепродажи и наиболее эффективны с точки зрения финансового вложения для получения прибыли – например, сдачи в аренду. 
Большинство проектов, которые в настоящий момент осуществляются на первичном рынке, не предполагают наличие многокомнатных квартир вообще, а те проекты, где они предусмотрены, единичны и количество таких квартир невелико. В основном ориентир возводимого жилья  - класс «комфорт» и «эконом», где преимущество при планировании отдается квартирам до 3 комнат. А наибольшим спросом, и как следствие большим предложением отличаются все-таки одно- и двухкомнатные квартиры.

ВТОРИЧНЫЙ РЫНОК
 
На Графике 3 представлены изменения средневзвешенных удельных цен предложения на рынке вторичного жилья в административных округах города:
 
  















График 3. Динамика средних цен предложения на вторичном рынке жилья по административным округам г. Омска (руб./кв. м)
 
По итогам июля на вторичном рынке в целом по городу отмечено повышение средней цены 1 кв.м на 293 руб./кв.м. При этом в одном из пяти округов зафиксирован незначительный отрицательный прирост в пределах погрешности: минус 8 рублей за 1 кв.м. в Советском АО. В Кировском и Октябрьском АО по итогам июля примерно сопоставимо выросли цены – на 173 и 171 руб./кв.м. В Ленинском округе цена выросла на 326 руб./кв.м. Самый большой прирост зафиксирован в Центральном округе – плюс 662 руб./кв.м.

При этом самым «дорогим» округом на вторичном, как и на первичном рынке стал Центральный со стоимостью 1 кв.м в среднем по округу в 53 281 руб. С существенным отрывом от него на втором месте Кировский округ – 47 810 руб./кв.м. Чуть ниже средняя стоимость «квадрата» в Советском округе – 45 484 руб./кв.м. В Ленинском АО 1 кв.м в среднем стоит 44 223 руб./кв.м, а самое «дешевое» жилье в перерасчете на 1 кв.м предлагается в Октябрьском округе – 44 447 руб./кв.м
 



















Диаграмма 6. Структура вторичного рынка в зависимости от количества комнат, с указанием
удельной средневзвешенной цены, июль 2014 г

 
Доля многокомнатных квартир на вторичном рынке существенно выше, чем на первичном – 5,7%. Однако, зачастую площадь представленных квартир четырех и более комнат, особенно в классах «эконом» и «комфорт», существенно ниже, чем у квартир на первичном рынке. 
Одно-, двух- и трехкомнатных квартир примерно сопоставимое количество представлено на рынке– 27,6%, 34,9%, 31,8% соответственно. Самые «дорогие» традиционно в перерасчете за 1 кв.м  - однокомнатные квартиры. На удельную стоимость трех- и большей комнатности квартир влияет существенное количество квартир класса «бизнес» и «элита», где высокий уровень отделки повышает цену «квадрата».
Репин Максим Александрович
ООО "ОМЭКС" Подробнее Жилая недвижимость /