Мнение эксперта

В 1 квартале 2020 года спрос на земельные участки вырос по нескольким причинам: во-первых, появилась сельская ипотека, все-таки 2,7% заставляют покупателя присмотреться к строительству либо приобретению, что в свою очередь не остается без внимания продавцов; во-вторых, самоизоляция, приобретение дачи, земли, домовладения дает возможность быть на воздухе, плюс в грустные 90-ые именно дачи и подсобное хозяйство позволяли людям выжить. в-третьих, меняется культура жизни: люди устают жить в каменных коробках, и предпочитают индивидуальную свободу, дача и жилье в одном месте Спрос сфокусирован на объектах ценой до 7 млн. рублей, площадью дома 150, максимум 200 квадратов, без учета подсобных помещений и гаража, при этом важными, значимыми факторами является газоснабжение, водопровод и канализация, дороги. Омский район и Омск в приоритете, в целом расстояние спроса до 25-30 км от Главпочтампта, или в пределах 30-40 минут до работы. Рынок слабо развит, комплексного предложения нет, есть спрос, но нет предложения.

В целом показатели рынка аренды соответствуют реальности, но максимальные ставки есть и выше, но эти ставки не выходят на публичный рынок. Рынок стабилен, глобальных изменений нет. Покупательский спрос имеет тенденцию к падению. На рынке торговли развиваются сети, которые имеют возможность уменьшить свои затраты, за счет удешевления производства, те сети, кто имеет запас «прочности» по марже. Как правило эти сети сохраняют на прежнем уровне стоимость конечного продукта или за счет оптимизации затрат, или за счет собственной маржи. На рынке торговли одновременно происходит несколько событий: рост НДС, введение онлайн касс, чипирование, ограничены денежные переводы из России. Все это приводит к тому, что мелкие предприниматели вынуждены закрывать свои торговые точки. Есть наблюдение, что торговые галереи имеют сложности с товарооборотом – покупателям становится неинтересно гулять в поисках интересной вещи, спрос становится более целевым, т.е. покупатель более четко знает, что хочет купить и где это можно купить. Сейчас активно меняется психология потребления, а реальные продажи трансформируется в Интернет-продажи. Покупателям сегодня нужны эмоции больше, чем сам товар. Времяпровождение в торговых центрах изменило свою цель: покупатели идут за развлечением, за комфортом, идут туда, где они ощущают себя успешными. Некоторые бизнесы видят эти изменения и меняются сами, меняют пространство вокруг. Это можно видеть на примерах Festival City, парк напротив ОМГУПС, Проспект Мира, 7а (место между Медакадемией и СиБАДИ). Надеюсь, что в ближайшее время бизнес увидит новые возможности, которые открываются перед нами и будет более активно реагировать на них.

Экономику жилищного рынка в 2018 году определяли два обстоятельства: 1) ОПЕК+ удалось добиться повышения цен на нефть с конца 2017 года. Это обеспечило профицитность бюджета Российской Федерации и возможность выполнения социальных обязательств. В результате удержали ключевую ставку и ставки ипотеки. 2) Это был год завершения электорального цикла, поэтому были приняты ряд мер социального характера. В результате приостановилось падение доходов населения. В целом цены на жилищном рынке где снижались - перестали снижаться, где стояли - начали расти. В 2019 цены на нефть несколько снизятся, но вряд ли сильно изменятся. Рост ВВП будет ниже по прогнозу МЭР. И доходы населения не будут расти. Драйверы роста цен 18 года, а именно, некоторое повышение доходов населения в электоральном году при росте нефтяных цен; снижение ипотечных ставок, исчерпаны. Госрегулирование рынка (например, субсидирование ипотеки) еще может что-то добавить. Более глубокие реформы в направлении централизации управления рынком, для которых уже создается институциональная и законодательно-нормативная база, могут дать желаемый властями эффект повышения цен, но не сразу. Так что на 2-3 года мы сохраняем прогноз стагнации рынка и цен.

В связи с нездоровой экономической ситуацией в регионе и в стране в целом, основные сделки в сегменте производственно-складской недвижимости будут проходить в секторе аренды. У многих предпринимателей нет денег, чтобы купить недвижимость для развития бизнеса, поэтому арендуют. Некоторые федеральные сети, у которых были планы строить что-то для себя в Омске, пока отказываются от этой идеи, предпочитая располагать склады в ближайших регионах. Другие, в принципе, пока не проявляют особой инвестиционной заинтересованности в нашем городе. В секторе аренды объектов мелких и средних площадей будет наблюдаться рост ставок, а вот среди большеплощадных будет отмечено снижение. Скорее всего в течение ближайших трех лет будем жить в состоянии спокойствия, никаких больших всплесков ни в продаже, ни в аренде, не будет.

Если в конце 2017 года у профессиональных участников рынка недвижимости еще возникал вопрос, прошли локальные рынки кризисное дно или нет, то по показателям 2018 года точно можно утверждать — да, дно пройдено. В центральных городах регионов РФ к концу года отчитываются о положительной динамике цен на рынке жилья, связанной с повышением активности спроса. Причины оживления спроса тоже понятны, но они кроются не в прорыве российской экономики, а связаны с изменениями в законодательстве по долевому участию, с изменением ипотечных ставок, с перераспределением долей между застройщиками и приходом новых креативных руководителей и архитекторов, дизайнеров, что влечет за собой повышение качества жилищных проектов <…> Несмотря на какие-либо экономические изменения, жилье будет пользоваться спросом и в 2019 году, и в последующие годы. Однако предпосылки для перелома тренда на переход рынка жилья к устойчивому росту еще далеко не сформированы.

Действительно, с начала года наблюдалось падение цен, а потом пошло оживление. Почему это произошло? До середины 2018 года на рынок вышло большое количество торгово-офисных помещений, реализуемых банками. Это были объекты, продаваемые по низким ценам. Поэтому общий тренд пошел на снижение. После ухода этих объектов с рынка, а нужно сказать, что расхватали их достаточно быстро, средняя цена по городу повысилась. Сделки идут. Активность есть. Но наблюдается определенный парадокс. Такой ситуации я не помню с 2006 года. Покупатели считают, что из-за кризиса могут купить любой объект по бросовой цене. Но реально хорошие объекты собственники не готовы продавать дешево. Они не пытаются избавляться от недвижимости и класть деньги в банк, тем самым зарабатывая на процентах. Банковская система на данный момент не надежна. Если объект действительно стоящий, то его можно выгодно сдать в аренду и иметь постоянный доход. Сейчас большое требование к качеству и хорошее стоит дорого. В последнее время довольно часто наблюдается следующая ситуация, когда девелоперы берут заброшенный объект. Его реально улучшают. Находят арендаторов. А арендаторы на хорошие качественные площади не заставляют себя ждать. На данный момент у нас окупаемость бизнеса намного лучше даже, чем, например, в Москве. У нас это около 10 лет, а в Москве минимум 15.

В настоящий момент рынок живет ожиданиями повышения ипотечной ставки, и его участники не исключают определенного охлаждения спроса в начале 2019 года. Конечно, текущий подъем хотелось бы рассматривать как шаг к более устойчивому, прогнозируемому и уверенному развитию рынка жилья. Но, к сожалению, пока остается слишком много ограничений и рисков на этом пути. На фоне позитива проблемы рынка жилья остаются прежними: рынку жилья нужны покупатели, чье благосостояние растет. База для устойчивого роста реальных доходов населения по-прежнему не сформирована. Экономика России остается слабой и зависимой от внешних условий; рост инфляции, ключевой ставки и последующего повышения ставок по ипотеке ставит под удар сложившуюся модель расширения рынка. Пока повышение не критично, но риск возврата к более высоким процентам по ипотеке остается. Значит, остается риск возврата рынка к стагнации; реформирование системы долевого строительства как минимум вносит неопределенность в процесс последовательного развития рынка и может привести к сокращению конкуренции в ближайший год-два.Затраты застройщиков вырастут на фоне ограниченных возможностей покупателей. Попытка заложить рост себестоимости в цены может затормозить дальнейшее восстановление рынка на пути к заветным 120 млн кв. м.

На рынке ничего существенно не изменилось. Стагнация. Колебания, которые происходят – это только результаты структурных сдвигов. В масштабе страны аналитики дают осторожный прогноз роста цен на сельхозземли в ожидании захода на рынок иностранных инвесторов, но надо понимать, что речь идет о наиболее урожайных регионах - в первую очередь, Краснодарский и Ставропольский край, республика Адыгея, возможно, центральная Россия и Поволжье. Ценность земель Сибирского региона, и без того значительно уступающих по урожайности, снижается за счет тенденции переувлажнения земель, в связи с чем в 2018 году вводился режим ЧС. Наибольшую ценность в Омской области имеют сельхозземли, расположенные в южных, зернопроизводящих районах, где даже имеются примеры перевода кормовых и пастбищных угодий в категорию пашни. Чем дальше на север от областного центра, тем заметнее преобладание технических и кормовых культур, а также увеличение площади залежных и заброшенных земель, что наглядно видно на спутниковых снимках.

Смотрю на цифры и понимаю, что реального роста цен нет, а видимый прирост складывается из трех причин: 1. «выкашиваются» дешевые квартиры, а то, что подороже остается. 2. в декабре все уходят на каникулы и потому просто приподнимают цену в расчете, что если вставать с дивана, то за денежкой. 3. все новые объекты, которые появляются, ориентируются на текущее предложение, а риэлторы, зная, что Новый год и продаж не будет, особо не упрямятся и соглашаются на цену клиента, чтобы потом мотивировать на снижение до реальной цены спроса.

Во 2 квартале 2018 года эксперты отмечают незначительное снижение количества объектов в сегменте коммерческой недвижимости и связывают этот тренд с ощущениями продавца, что цены опустились до психологического минимума и при этом объект все равно не продается.

В такой ситуации продавец принимает решение получать арендную доходность, переждать текущий период спада, но не принимает убыток от продажи по заниженной цене.