Мнение эксперта

Конец 2014 года в сегменте коммерческой недвижимости Омского региона характеризуется ценовой стабильностью и существенным превышением предложения над платежеспособным спросом. . Инвесторы, имеющие возможность выбирать рынки, предпочитают более динамичные инструменты (рынки ценных бумаг, валюта и пр.). Приверженцы же рынка недвижимости используют его инертность и надежность для наращивания своих активов.

2015г. для рынка коммерческой недвижимости будет непростым, поскольку сложившаяся экономическая ситуация накладывает свой отпечаток:
- арендаторы (торговые сети) теряют часть своей маржи и вынуждены сокращать расходы, обращаясь к арендодателям с просьбой снизить арендную нагрузку,
- арендодатели, в свою очередь, имеют рост стоимости эксплуатации и не всегда готовы идти на предоставление скидки.
В итоге выживут те компании, которые смогу адаптироваться под меняющуюся ситуацию с учетом мнения всех  заинтересованных сторон. Доходность и маржинальность упадет на 10-20% у всех участников рынков коммерческой недвижимости. Исключение составят те компании, которые используют кризис как точку роста для захвата рынка.

В первом полугодии этого года цены росли, поэтому сегодняшнее снижение не очень заметно. В 2016 году снижение цен станет заметнее, а в 2017-2018 годах рынок ожидает кризис, В 2019-м ситуация стабилизируется, и в 2020 году мы прогнозируем начало восстановления (http://realty.rbc.ru/) 

Рынок торгово-офисной недвижимости сейчас находится в состоянии стагнации. Федеральные сети замерли в ожидании лучших времен и выхода из кризиса, и не планируют расширения в ближайшее время. Показатели рынка – ставки, цены продажи – находятся на уровне прошлого квартала без особых изменений. В основном, компании, которые в период кризиса притормозили свое развитие, ожидают улучшения общей экономической ситуации, а некоторые компании наоборот активно развиваются, используя момент как точку роста.
Хочется отметить, что характерного для осеннего периода повышенного спроса к помещениям коммерческого назначения в этом году не отмечается.

Действительно, с начала года наблюдалось падение цен, а потом пошло оживление. Почему это произошло? До середины 2018 года на рынок вышло большое количество торгово-офисных помещений, реализуемых банками. Это были объекты, продаваемые по низким ценам. Поэтому общий тренд пошел на снижение. После ухода этих объектов с рынка, а нужно сказать, что расхватали их достаточно быстро, средняя цена по городу повысилась. Сделки идут. Активность есть. Но наблюдается определенный парадокс. Такой ситуации я не помню с 2006 года. Покупатели считают, что из-за кризиса могут купить любой объект по бросовой цене. Но реально хорошие объекты собственники не готовы продавать дешево. Они не пытаются избавляться от недвижимости и класть деньги в банк, тем самым зарабатывая на процентах. Банковская система на данный момент не надежна. Если объект действительно стоящий, то его можно выгодно сдать в аренду и иметь постоянный доход. Сейчас большое требование к качеству и хорошее стоит дорого. В последнее время довольно часто наблюдается следующая ситуация, когда девелоперы берут заброшенный объект. Его реально улучшают. Находят арендаторов. А арендаторы на хорошие качественные площади не заставляют себя ждать. На данный момент у нас окупаемость бизнеса намного лучше даже, чем, например, в Москве. У нас это около 10 лет, а в Москве минимум 15.

В связи с нездоровой экономической ситуацией в регионе и в стране в целом, основные сделки в сегменте производственно-складской недвижимости будут проходить в секторе аренды. У многих предпринимателей нет денег, чтобы купить недвижимость для развития бизнеса, поэтому арендуют. Некоторые федеральные сети, у которых были планы строить что-то для себя в Омске, пока отказываются от этой идеи, предпочитая располагать склады в ближайших регионах. Другие, в принципе, пока не проявляют особой инвестиционной заинтересованности в нашем городе. В секторе аренды объектов мелких и средних площадей будет наблюдаться рост ставок, а вот среди большеплощадных будет отмечено снижение. Скорее всего в течение ближайших трех лет будем жить в состоянии спокойствия, никаких больших всплесков ни в продаже, ни в аренде, не будет.

В целом показатели рынка аренды соответствуют реальности, но максимальные ставки есть и выше, но эти ставки не выходят на публичный рынок. Рынок стабилен, глобальных изменений нет. Покупательский спрос имеет тенденцию к падению. На рынке торговли развиваются сети, которые имеют возможность уменьшить свои затраты, за счет удешевления производства, те сети, кто имеет запас «прочности» по марже. Как правило эти сети сохраняют на прежнем уровне стоимость конечного продукта или за счет оптимизации затрат, или за счет собственной маржи. На рынке торговли одновременно происходит несколько событий: рост НДС, введение онлайн касс, чипирование, ограничены денежные переводы из России. Все это приводит к тому, что мелкие предприниматели вынуждены закрывать свои торговые точки. Есть наблюдение, что торговые галереи имеют сложности с товарооборотом – покупателям становится неинтересно гулять в поисках интересной вещи, спрос становится более целевым, т.е. покупатель более четко знает, что хочет купить и где это можно купить. Сейчас активно меняется психология потребления, а реальные продажи трансформируется в Интернет-продажи. Покупателям сегодня нужны эмоции больше, чем сам товар. Времяпровождение в торговых центрах изменило свою цель: покупатели идут за развлечением, за комфортом, идут туда, где они ощущают себя успешными. Некоторые бизнесы видят эти изменения и меняются сами, меняют пространство вокруг. Это можно видеть на примерах Festival City, парк напротив ОМГУПС, Проспект Мира, 7а (место между Медакадемией и СиБАДИ). Надеюсь, что в ближайшее время бизнес увидит новые возможности, которые открываются перед нами и будет более активно реагировать на них.